Lampiran : Contoh Surat Perjanjian

Jual – Beli Tanah Dan Bangunan

SURAT PERJANJIAN

JUAL – BELI

Pada hari ini ( ------------ ) tanggal [( ------) ( --- tanggal dalam huruf ---)] ( --- bulan dalam huruf ---) tahun [( ----) ( --- tahun dalam huruf ---)], bertempat di rumah Bapak ( ----------------------- ) yang beralamat di ( --------- alamat lengkap --------- ), telah diadakan perjanjian jual beli yang ditandai dengan penandatanganan Surat Perjanjian, antara:

1. Nama : ----------------------------------------------------

Umur : ----------------------------------------------------

Pekerjaan : ----------------------------------------------------

Alamat : ----------------------------------------------------

Nomer KTP / SIM : ----------------------------------------------------

Telepon : ----------------------------------------------------

Dalam hal ini bertindak atas nama diri pribadi yang selanjutnya disebut

PIHAK PERTAMA

2. Nama : ----------------------------------------------------

Umur : ----------------------------------------------------

Pekerjaan : ----------------------------------------------------

Alamat : ----------------------------------------------------

Nomer KTP / SIM : ----------------------------------------------------

Telepon : ----------------------------------------------------

Dalam hal ini bertindak atas nama diri pribadi yang selanjutnya disebut PIHAK KEDUA

PIHAK PERTAMA telah menjual kepada PIHAK KEDUA berupa tanah berikut bangunan yang terletak di atasnya, dengan perincian sebagai berikut:

Luas keseluruhan tanah : ( -------------------------------------- ) meter persegi

Nomer sertifikat tanah : ( ----- nomer sertifikat tanah ----- )

Luas keseluruhan bangunan : ( -------------------------------------- ) meter persegi

Batas sebelah Utara		: ( -------------------------------------- )
Batas sebelah Selatan		: ( -------------------------------------- )
Batas sebelah Barat		: ( -------------------------------------- )
Batas sebelah Timur		: ( -------------------------------------- )
Yang terletak di		: ( --------- alamat lengkap lokasi --------- )

Kedua belah pihak telah bersepakat untuk mengadakan ikatan perjanjian jual – beli dimana syarat dan ketentuannya diatur dalam 11 (sebelas) pasal, seperti berikut di bawah ini:

Pasal 1

JAMINAN PIHAK PERTAMA

PIHAK PERTAMA memberikan jaminan penuh bahwa tanah berikut bangunan yang terletak di atasnya yang dijualnya adalah:

1. Milik sah pribadinya sendiri,

2. Tidak ada orang atau pihak lain yang turut memilikinya,

3. Hak kepemilikannya tidak sedang dipindahkan atau sedang dijaminkan kepada orang atau pihak lain dengan cara bagaimanapun juga, dan

4. Tidak sedang dalam masalah atau sengketa, baik dengan keluarga PIHAK PERTAMA maupun dengan pihak-pihak lainnya.

Pasal 2

SAKSI-SAKSI

Jaminan PIHAK PERTAMA sebagaimana tertulis dalam pasal 1 tersebut di atas dikuatkan oleh dua orang yang turut menandatangani surat perjanjian ini selaku saksi. Kedua orang saksi tersebut adalah:

1. N a m a : ( ------------------------------------- )

Pe k e r j a a n : ( ------------------------------------- )

Alamat lengkap : ( ------------------------------------- )

Hubungan Kekerabatan : ( ------------------------------------- ) PIHAK PERTAMA

2. N a m a : ( ------------------------------------- )

P e k e r j a a n : ( ------------------------------------- )

Alamat lengkap : ( ------------------------------------- )

Hubungan Kekerabatan : ( ------------------------------------- ) PIHAK PERTAMA

Pasal 3

MASA BERLAKUNYA PERJANJIAN

1. Perjanjian ini tidak akan berakhir karena salah satu pihak meninggal dunia, melainkan akan tetap bersifat turun-temurun dan harus dipatuhi oleh para ahli waris atau penerima hak masing-masing pihak.

2. Segala hak yang telah dipindahkan dalam perjanjian ini tidak dapat ditarik kembali dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini.

Pasal 4

HARGA

Jual beli tanah berikut bangunan yang terletak di atasnya tersebut di atas dilakukan dan diterima dengan harga [(Rp. -------------,00) (------ jumlah uang dalam huruf ------ )].

Pasal 5

CARA PEMBAYARAN

Untuk pembayaran tanah berikut bangunan yang terletak di atasnya tersebut PIHAK KEDUA menerapkan cara pembayaran dengan syarat dan ketentuan yang juga telah disepakati PIHAK PERTAMA, yaitu dengan cara kredit atau mencicil.

Pasal 6

BESARNYA UANG MUKA DAN UANG CICILAN

Besarnya uang cicilan untuk selama waktu sebagaimana tercantum dalam pasal 4 tersebut di atas, adalah sebagai berikut:

1. Uang muka atau DP (Down Payment) sebesar [(------ ) % ( --- jumlah dalam huruf ---)] persen dari keseluruhan harga yang disepakati sesuai pasal 3, yaitu sebesar [(Rp. ------------,00) (------ jumlah uang dalam huruf ------ )] dibayarkan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA setelah penandatanganan surat perjanjian ini.

2. Cicilan Pertama sebesar [(Rp. -------------,00) (------ jumlah uang dalam huruf ------ )] akan dibayarkan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA pada tanggal ( --- tanggal, bulan, dan tahun ---).

3. Cicilan Kedua sebesar [(Rp. -------------,00) (--------- jumlah uang dalam huruf --------- )] akan dibayarkan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA pada tanggal ( --- tanggal, bulan, dan tahun ---).

4. Cicilan Ketiga sebesar [(Rp. -------------------,00) (------ jumlah uang dalam huruf ------ )] akan dibayarkan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA pada tanggal ( --- tanggal, bulan, dan tahun ---).

Pasal 7

HAK DAN KEWAJIBAN KEDUA PIHAK

1. Selama proses pembayaran belum lunas, maka hak pemilikan atas tanah berikut bangunan yang terletak di atasnya masih merupakan hak PIHAK PERTAMA.

2. PIHAK PERTAMA berhak mendapatkan pembayaran sejumlah uang seperti yang disepakati dalam pasal 5 perjanjian ini.

3. PIHAK KEDUA berhak menggunakan tanah berikut bangunan yang terletak di atasnya.

4. PIHAK KEDUA berkewajiban melakukan pembayaran sejumlah uang seperti yang disepakati dalam pasal 5 perjanjian ini.

Pasal 8

LARANGAN BAGI KEDUA PIHAK

1. Selama proses pembayaran belum lunas, maka PIHAK PERTAMA dilarang atau tidak dibenarkan untuk mengalihkan tanah berikut bangunan yang terletak di atasnya kepada PIHAK KETIGA dengan mengemukakan dalih atau alasan apapun.

2. Selama proses pembayaran belum lunas, maka PIHAK KEDUA dilarang atau tidak dibenarkan untuk:

a. Menjual, baik keseluruhan atau sebagian tanah dan bangunan yang terletak di atasnya kepada PIHAK KETIGA.

b. Menjaminkan, baik keseluruhan atau sebagian tanah dan bangunan yang terletak di atasnya kepada PIHAK KETIGA.

c. Mengalih namakan hak tanah dan bangunan yang terletak di atasnya.

Pasal 9

PENYELESAIAN PERSELISIHAN

Apabila terjadi perselisihan dan tidak bisa diselesaikan secara kekeluargaan atau musyawarah untuk mufakat, kedua belah pihak bersepakat untuk menyelesaikannya secara hukum dan kedua belah pihak telah sepakat untuk memilih tempat tinggal yang umum dan tetap di ( ------ Kantor Kepaniteraan Pengadilan negeri ------ ).

Pasal 10

HAL-HAL LAIN

Hal-hal yang belum tercantum dalam perjanjian ini akan dibicarakan serta diselesaikan secara kekeluargaan melalui jalan musyawarah untuk mufakat oleh kedua belah pihak.

Pasal 11

PENUTUP

Surat perjanjian ini dibuat di atas kertas bermaterei secukupnya yang ditandatangani dan dibuat rangkap 2 (dua) yang berkekuatan hukum yang sama serta masing-masing dipegang oleh PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA.

PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA

[ ------------------------- ] [ ------------------------ ]

SAKSI-SAKSI:

[ --------------------------- ] [ --------------------------- ]

A. ANALISIS KONTRAK BERDASARKAN SUBJEKNYA

Mengenai subjek dalam suatu perjanjian, terdapat ketentuan yang berlaku yang terdapat dalam KUH Perdata, yang berbunyi sebagai berikut :

a. Pasal 1315 KUHPerdata :

”Pada umumnya tak seorang dapat mengikatkan diri atas nama sendiri atau meminta ditetapkannya suatu janji dari pada untuk dirinya sendiri.”

b. Pasal 1317 KUHPerdata :

”Lagipun diperbolehkan juga untuk meminta ditetapkannya suatu janji guna kepentingan seorang pihak ketiga, apabila suatu penetapan janji, yang dibuat oleh seorang untuk dirinya sendiri, atau suatu pemberian yang dilakukannya kepada orang lain, memuat janji yang seperti itu.”

c. Pasal 1318 KUHPerdata disebutkan bahwa :

”Jika seorang minta diperjanjikan sesuatu hal, maka dianggap itu adalah untuk ahli warisnya dan orang-orang yang memperoleh hak daripadanya, kecuali jika dengan tegas ditetapkan atau dapat disimpulkan dari sifat persetujuan tidak sedemikian maksudnya.”

d. Pasal 1340 ayat 1 KUHPerdata:

”Persetujuan-persetujuan hanya berlaku antara pihak-pihak yang membuatnya.”

Dari bunyi Pasal 1315, 1317, 1318 dan pasal 1340 KUH Perdata di atas, dapat kita analisis dan simpulkan bahwa pada intinya suatu perjanjian berdasarkan subjeknya tidak dapat terjadi tanpa adanya kedua belah pihak yang saling menyepakati atau menyetujui ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam suatu kontrak. Harus ada partisipasi dari kedua belah pihak yang ingin mengadakan perjanjian. Harus ada dua belah pihak yang ingin mengadakan perjanjian serta saksi dalam pembuatan kontrak. Pada lampiran kontrak di atas, dapat kita lihat bahwa kontrak tersebut telah memenuhi ketentuan yang terdapat pada Pasal 1315, 1317, 1318, dan 1340 KUHPerdata tersebut, dengan adanya kolom identitas para pihak dan keterangan saksi sebagai syarat untuk dapat berlakunya kontrak/perjanjian tersebut. Sehingga tidak menimbulkan ambigu dalam siapa para pihak yang terlibat dalam pembuatan kontrak tersebut.

Ketentuan-ketentuan di atas dikenal sebagai asas pribadi. Asas ini tidak bersifat mutlak, namun dapat dkecualikan atau bahkan pasal 1318 KUH Perdata disebutkan bahwa : ”Jika seorang minta diperjanjikan sesuatu hal, maka dianggap itu adalah untuk ahli warisnya dan orang-orang yang memperoleh hak daripadanya, kecuali jika dengan tegas ditetapkan atau dapat disimpulkan dari sifat persetujuan tidak sedemikian maksudnya.”

Jadi menurut Saya, lebih tepat digunakan istilah asas pribadi generatif (karena demi hukum segala hak dan kewajiban seseorang beralih kepada generasi ahli waris/penerima hak darinya).
Asas pribadi generatif ini dapat disimpangi dengan memberikan manfaat kepada pihak ketiga, menjadikan pihak ketiga terikat dalam suatu perjanjian yang dibuat antara krediur dan debitur, sebagaimana ditetapkan dalam pasal 1317 KUHPerdata : ” Lagipun diperbolehkan juga untuk meminta ditetapkannya suatu janji guna kepentingan seorang pihak ketiga, apabila suatu penetapan janji, yang dibuat oleh seorang untuk dirinya sendiri, atau suatu pemberian yang dilakukannya kepada orang lain, memuat janji yang seperti itu.”

Ini sering disebut sebagai janji pihak ketiga (beding ten behoeve van derden atau disingkat derden beding).

Perjanjian sebagai figur hukum harus mengandung kepastian hukum. Kepastian ini terungkap dari kekuatan mengikat perjanjian itu, yaitu sebagai undang-undang bagi para pihak.

Menurut Pasal 1320 KUHPerdata, suatu perjanjian dikatakan sah apabila memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya.

Jika terdapat unsur paksaan, kekhilafan, penipuan, ataupun penyalahgunaan keadaan maka perjanjian dinyatakan tidak berlaku.

2. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian.

Cakap menurut hukum adalah orang yang sudah dewasa dan sehat pikirannya.

Menurut Pasal 1330 KUHPerdata, orang yang dinyatakan tidak cakap menurut hukum adalah :

a. Orang-orang yang belum dewasa.

b. Mereka yang ditaruh dibawah pengampuan.

c. Orang-orang perempuan dalam hal-hal yang ditetapkan oleh Undang-Undang, dan semua orang kepada siapa Undang-Undang telah melarang membuat perjanjian-perjanjian tertentu.

Namun berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 3 Tahun 1963 menyatakan bahwa perempuan yang bersuami tidak lagi digolongkan sebagai yang tidak cakap. Mereka berwenang melakukan perbuatan hukum tanpa bantuan atau izin dari suaminya.

Selain itu, terdapat subjek hukum yang dilarang undang-undang untuk melakukan perbuatan-perbuatan hukum tertentu, diantaranya adalah:

a. Orang-orang dewasa yang dinyatakan pailit oleh putusan pengadilan.

b. Badan hukum yang dinyatakan pailit oleh putusan pengadilan.

c. Seseorang untuk waktu yang pendek maupun untuk waktu yang lama meninggalkan tempat tinggalnya, tetapi sebelum pergi ia tidak memberikan kuasa kepada orang lain untuk mewakili dirinya dan mengurus harta kekayaannya.

3. Mengenai suatu hal tertentu.

Artinya suatu perjanjian harus mempunyai sesuatu yang dijadikan sebagai objek dalam perjanjian tersebut. Objek perjanjian dapat berupa benda ataupun suatu kepentingan yang melekat pada benda. Apa saja yang menjadi objek dari yang diperjanjikan harus disebut secara jelas.

4. Suatu sebab yang halal.

Mengenai suatu sebab yang halal dalam Pasal 1320 KUHPerdata bukanlah sebab dalam arti yang menyebabkan/yang mendorong orang untuk membuat perjanjian, melainkan sebab dalam arti isi perjanjian itu sendiri yang menggambarkan tujuan yang akan dicapai tidak bertentangan dengan Undang-Undang, kesusilaan, dan ketertiban umum.

Terhadap dua syarat sahnya perjanjian yang pertama, disebut sebagai syarat subyektif. Sebab mengenai orang-orang atau subyek yang mengadakan perjanjian. Sedangkan dua syarat yang terakhir, yaitu syarat suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal disebut sebagai syarat obyektif karena mengenai obyek dari perjanjian atau perbuatan hukum yang dilakukan itu.

Keempat syarat di atas mutlak harus ada atau mutlak harus dipenuhi dalam suatu perjanjian, oleh karenanya tanpa salah satu syarat tersebut perjanjian tidak dapat dilaksanakan. Apabila salah satu dari syarat subyektif tidak terpenuhi, maka suatu perjanjian dapat dimintakan oleh salah satu pihak untuk dibatalkan. Sedangkan apabila salah satu syarat obyektif tidak terpenuhi, maka suatu perjanjian adalah batal demi hukum, artinya dari semula dianggap tidak pernah dilahirkan suatu perjanjian dan tidak pernah ada suatu perikatan.

B. ANALISIS KONTRAK BERDASARKAN OBJEKNYA

Mengenai kriteria objek dari perjanjian ini, terdapat ketentuan yang berlaku menurut KUH Perdata, yaitu:

a. Pasal 1332 KUH Perdata menentukan:

“Hanya barang-barang yang dapat diperdagangkan saja dapat menjadi pokok suatu perjanjian.”

b. Asas kebebasan berkontrak dalam pasal 1338 KUH Perdata, para pihak dalam kontrak bebas untuk membuat perjanjian, apapun isi dan bagaimanapun bentuknya:

“Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku bagi undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”

Akan tetapi, yang perlu kita ingat bahwa asas kebebasan berkontrak tersebut tetap tidak boleh melanggar syarat-syarat sahnya perjanjian dalam KUHPer. Syarat sahnya perjanjian diatur dalam pasal 1320 – pasal 1337 KUH Perdata, yaitu:

1. Kesepakatan para pihak. Kesepakatan berarti ada persesuaian kehendak yang bebas antara para pihak mengenai hal-hal pokok yang diinginkan dalam perjanjian. Dalam hal ini, antara para pihak harus mempunyai kemauan yang bebas (sukarela) untuk mengikatkan diri, di mana kesepakatan itu dapat dinyatakan secara tegas maupun diam-diam. Bebas di sini artinya adalah bebas dari kekhilafan (dwaling, mistake), paksaan (dwang, dures), dan penipuan (bedrog, fraud). Secara a contrario, berdasarkan pasal 1321 KUH Perdata, perjanjian menjadi tidak sah, apabila kesepakatan terjadi karena adanya unsur-unsur kekhilafan, paksaan, atau penipuan.

2. Kecakapan para pihak. Menurut pasal 1329 KUH Perdata, pada dasarnya semua orang cakap dalam membuat perjanjian, kecuali ditentukan tidak cakap menurut undang-undang.

3. Mengenai suatu hal tertentu. Hal tertentu artinya adalah apa yang diperjanjikan hak-hak dan kewajiban kedua belah pihak, yang paling tidak barang yang dimaksudkan dalam perjanjian ditentukan jenisnya. Menurut pasal 1333 KUH Perdata, objek perjanjian tersebut harus mencakup pokok barang tertentu yang sekurang-kurangnya dapat ditentukan jenisnya. Pasal 1332 KUH Perdata menentukan bahwa objek perjanjian adalah barang-barang yang dapat diperdagangkan.

4. Sebab yang halal. Sebab yang halal adalah isi perjanjian itu sendiri, yang menggambarkan tujuan yang akan dicapai oleh para pihak. Isi dari perjanjian itu tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan, maupun dengan ketertiban umum. Hal ini diatur dalam pasal 1337 KUH Perdata.

Maka lampiran perjanjian di atas jika kita analisis dan kaitkan lagi dengan Pasal 1332 dan Pasal 1338 KUH Perdata tersebut, dapat kita ketahui bahwa kontrak tersebut berisikan kesepakatan mengenai kesepakatan jual-beli tanah dan bangunan yang merupakan barang yang dapat diperdagangkan. Dimana hal ini telah sesuai dengan ketentuan yang terdapat pada Pasal 1332 KUH Perdata.

Sedangkan mengenai pokok perjanjian ditentukan sendiri oleh para pihak seperti harga tanah dan bangunan, larangan bagi para pihak, cara pembayaran, besarnya uang muka dan cicilan dan lain sebagainya yang dibuat dan disahkan di hadapan para saksi. Dengan mencantumkan identitas kedua belah pihak, maka hal ini telah sesuai dengan ketentuan Pasal 1338 KUH Perdata yaitu mengenai asas kebebasan berkontrak, dimana para pihak bebas menentukan isi maupun syarat serta ketentuan dalam suatu perjanjian, dan perjanjian tersebut berlaku sebagaimana undang-undang bagi para pihak.

C. ANALISIS KONTRAK BERDASARKAN SYARAT-SYARAT SAH PERJANJIAN

Syarat-syarat sahnya suatu perjanjian dalam KUH Perdata adalah sebagai berikut:

a. Pasal 1320 KUH Perdata, terdapat 4 (empat) syarat sahnya perjanjian yang harus dipenuhi ketika membuat surat perjanjian. Di bawah ini Libera akan menjabarkan secara detail mengenai syarat-syarat yang membuat suatu perjanjian dianggap sah menurut hukum yang berlaku.

1. Kesepakatan Para Pihak

Dalam membuat suatu surat perjanjian, harus tercapai kesepakatan para pihak atas hal-hal yang diperjanjikan. Kesepakatan yang dimaksud di sini adalah kesepakatan tersebut lahir dari kehendak para pihak tanpa ada unsur kekhilafan, paksaan, ataupun penipuan. Sebagai contoh, jika seorang pembeli menyepakati perjanjian jual-beli rumah atas dasar paksaan oleh pihak penjual atau pihak lain, maka adanya unsur paksaan tersebut dapat dijadikan argumen bagi pihak yang dirugikan untuk mengajukan pembatalan atas perjanjian jual beli tersebut.

2. Kecakapan Para Pihak

Istilah kecakapan yang dimaksud dalam hal ini berarti wewenang para pihak untuk membuat perjanjian. KUHPerdata menentukan bahwa setiap orang dinyatakan cakap untuk membuat perjanjian, kecuali jika menurut undang-undang dinyatakan tidak cakap. Menurut Pasal 1330 KUH Perdata, orang-orang yang dinyatakan tidak cakap adalah mereka yang:

Belum dewasa, berarti mereka yang belum berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau belum menikah. Sebagai contoh, seorang anak yang baru berusia 8 tahun tidak dapat membuat perjanjian untuk dirinya sendiri.
Berada di bawah pengampuan, seseorang dianggap berada di bawah pengampuan apabila ia sudah dewasa, namun karena keadaan mental atau pikirannya yang dianggap kurang sempurna, maka dipersamakan dengan orang yang belum dewasa. Berdasarkan Pasal 433 KUHPerdata, seseorang dianggap berada di bawah pengampuan apabila orang tersebut dalam keadaan sakit jiwa, memiliki daya pikir yang rendah, serta orang yang tidak mampu mengatur keuangannya sehingga menyebabkan keborosan yang berlebih.

3. Adanya Objek Perjanjian

Suatu perjanjian harus memiliki objek yang jelas. Objek tersebut tidak hanya berupa barang dalam bentuk fisik, namun juga dapat berupa jasa yang dapat ditentukan jenisnya. Sebagai contoh, dalam suatu perjanjian jual beli, Bapak Anto berniat untuk menjual mobil Toyota Avanza berwarna hitam yang diproduksi tahun 2012 kepada Bapak Santo dengan harga Rp115.000.000. Dalam perjanjian, Bapak Anto secara jelas menyatakan barang apa yang akan dijual beserta jenis, harga, hingga ciri-ciri barang tersebut.

4. Sebab yang Halal

Sebab yang halal berhubungan dengan isi perjanjian itu sendiri, dimana perjanjian tersebut dibuat berdasarkan tujuan yang tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku. Perjanjian yang dibuat berdasarkan sebab yang tidak benar atau dilarang membuat perjanjian tersebut menjadi tidak sah.

Sebab yang tidak halal adalah sebab dilarang oleh Undang-Undang, berlawanan dengan norma kesusilaan, atau ketertiban umum. Nilai-nilai kesusilaan dan ketertiban umum sendiri ditentukan berdasarkan nilai-nilai yang dianut oleh masyarakat di mana perjanjian tersebut dibuat. Contoh dari perjanjian yang sebabnya tidak halal adalah ketika seseorang melakukan perjanjian untuk membunuh orang lain. Hal ini dikarenakan membunuh orang lain dilarang oleh Undang-Undang, sehingga perjanjian tersebut menjadi tidak sah.

Maka jika kita kaitkan dengan lampiran contoh lampiran kontrak jual-beli tanah dan bangunan di atas, dapat kita ketahui bahwa ketentuan-ketentuan dalam lampiran kontrak di atas telah sesuai dengan syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu oleh karena:

a. Para pihak mengadakan dan menyepakati perjanjian tanpa adanya unsur kekhilafan, pemaksaan, atau penipuan. Hal ini dapat diketahui dari ketentuan-ketentuan pada pasal perjanjian yang disepakati dan ditandatangani oleh kedua belah pihak yang mengadakan perjanjian di tempat kediaman yang tersebut dalam kontrak/perjanjian tersebut yang dihadiri oleh 2 orang saksi. Sehingga saksi tersebut dapat menjadi salah satu bagian yang membuktikan bahwa tidak adanya unsur pemaksaan, kekhilafan, ataupun penipuan dalam pembuatan kontrak/perjanjian tersebut.

b. Para pihak sudah cukup umur atau dewasa, yang diketahui dari dicantumkannya identitas dari kedua belah pihak, yang mencakup nama, umur, pekerjaan, nomor KTP/SIM dan alamat, yang menjadi dasar bahwa kedua belah pihak telah memenuhi kriteria untuk dapat mengadakan kesepakatan perjanjian.

c. Objek perjanjian, pada lampiran kontrak jual-beli tanah dan bangunan di atas, dapat kita ketahui bahwa objek dari perjanjian tersebut adalah jelas. Yaitu berupa tanah dan bangunan, dan yang dapat diperdagangkan sebagaimana ketentuan dalam pasal 1332 KUH Perdata.

d. Sebab yang halal, pada lampiran kontrak di atas, dapat kita ketahui bahwa sebab dari perjanjian tersebut tidak bertujuan bertentangan dengan hukum yang berlaku atau halal. Dimana sebab dari adanya kesepakatan perjanjian tersebut adalah untuk mengalihkan atau memindah tangankan kepemilikan tanah dan bangunan.

D. ANALISIS KONTRAK BERDASARKAN ASAS-ASAS HUKUM PERJANJIAN

Terdapat 3 asas hukum perjanjian yang diatur dalam KUH Perdata, yaitu:

a. Asas Kebebasan Berkontrak (Freedom of Contract)

Asas ini memiliki pengertian bahwa setiap orang dapat secara bebas membuat atau terikat dalam suatu perjanjian dan bebas menyepakati apa saja sepanjang itu tidak bertentangan dengan hukum, kesusilaan dan kepentingan umum. Asas ini adalah manifestasi dari pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata, dimana disebutkan bahwa: “Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang – undang bagi mereka yang membuat”. Kata semua perjanjian pada pasal tersebut bermakna perjanjian apa saja dan oleh siapa saja. Kemudian perjanjian yang sah menurut hukum harus memenuhi syarat-syarat tertentu sebagaimana ditentutkan oleh undang – undang, yakni pasal 1320 KUH Perdata, yaitu:

Adanya kata sepakat antara para pihak;
Adanya kecakapan berbuat dari para pihak;
Adanya perihal tertentu; dan
Adanya kausa yang diperbolehkan atau halal.

b. Konsensualisme

1. Pasal 1320 KUH Perdata mengenai 4 syarat sahnya perjanjian, yang salah satunya adalah kesepakatan para pihak.

2. Pasal 1321 KUH Perdata dikatakan bahwa tiada sepakat yang sah jika sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan.

3. Pasal 1323 KUH Perdata:

“Paksaan yang dilakukan terhadap orang yang mengadakan suatu persetujuan mengakibatkan batalnya persetujuan yang bersangkutan, juga bila paksaan itu dilakukan oleh pihak ketiga yang tidak berkepentingan dalam persetujuan yang dibuat itu.”

Pada pasal 1320, 1321, dan 1323 KUH Perdata tersebut dapat kita simpulkan bahwa konsensualime adalah kesepakatan para pihak. Dimana pada dasarnya suatu perjanjian sudah lahir sejak tercapainya kesepakatan.

c. Kekuatan Mengikat

Asas kekuatan mengikat perjanjian/kontrak mengharuskan para pihak memenuhi apa yang telah merupakan ikatan mereka satu sama lain dalam kontrak yang mereka buat. Asas hukum ini disebut juga asas pacta sunt servanda, yang secara konkrit dapat dicermati dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata yang memuat ketentuan imperatif, “Semua kontrak yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”

Jika kita kaitkan dengan lampiran kontrak jual-beli tanah dan bangunan di atas, maka dapat kita analisis dan simpulkan bahwa kontrak tersebut telah bersesuaian dengan asas-asas hukum perjanjian yang terdapat dalam KUH Perdata tersebut. Hal ini dapat dianalisis sebagai berikut:

a. Berasaskan kebebasan berkontrak, hal ini terbukti dengan ketentuan-ketentuan yang terdapat pada pasal-pasal perjanjian di dalamnya yang ditentukan sendiri oleh kedua belah pihak. Seperti harga tanah dan bangunan, cara pembayaran, larangan bagi para pihak, dan lain sebagainya. Dimana ketentuan tersebut juga tidak bertentangan dengan norma hukum yang berlaku maupun norma atau kepentingan umum.

b. Konsensualisme, kontrak di atas telah berasaskan konsensualisme dibuktikan dengan adanya kesepakatan kedua belah pihak dengan penandatanganan kontrak yang dihadiri oleh 2 orang saksi, yang diadakan di tempat kediaman/tempat mengadakan perjanjian yang tercantum pada halaman pertama dan paling akhir lampiran kontrak.

c. Berkekuatan mengikat, lampiran perjanjian di atas telah berkekuatan mengikat yang dapat kita ketahui pada bagian penutupnya. Dimana di sana dinyatakan bahwa perjanjian tersebut berkekuatan hukum yang mengikat bagi para pihak. Pada lampiran perjanjian tersebut juga dapat diketahui bahwa kesepakatan perjanjian tersebut juga dihadiri oleh 2 orang saksi, dimana hal tersebut memperkuat kekuatan mengikat kontrak tersebut bagi para pihak.

Cakap-Cakap.Pedia

Wikipedia

Kamis, 07 Mei 2020

Contoh Analisis Kontrak/Perjanjian (Laboratorium Perancangan Kontrak)